智汀国际 | 多国房地产市场出现降温迹象

智汀国际了解到，从北美的美国、加拿大，到欧洲的意大利、英国，再到亚洲的新加坡，许多国家和地区都显示出房屋销售下降的迹象。

信心下降，销售额下降

2018年，美国房价增速放缓。住房价格上涨的价格上涨已超过收入增长率，这削弱了消费者购买房屋的能力，并拖累了买房的信心。根据美国抵押贷款机构Fannie Mae今年1月公布的一项调查显示，由于抵押贷款利率上升和房价上涨，美国购房信心指数在2018年12月下跌2.7点至83.5点。

就销售数据而言，去年12月美国房屋销售跌至三年来的最低水平。根据全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国现有房屋的销售额下降了6.4％。考虑到季节性因素后，年化销售量为499万套，为2015年11月以来的最低水平，同比下降10.3％。 2018年，房屋销售同比下降3.1％至534万套，为2015年以来的最低水平。

在澳大利亚，悉尼和墨尔本房地产市场价格跌至新低，澳大利亚房地产市场信心跌至谷底。数据显示，悉尼房价目前较2017年的峰值下降了11.1％。澳大利亚房地产行业协会和澳新银行本月发布的联合调查结果显示，澳大利亚房地产行业整体信心指数位居第一2019年第一季度下降3点至123点，比去年同期下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。

在欧洲，意大利房地产市场也表现不佳。与其他欧洲国家的房地产价格相比，意大利房价明显停滞不前，同比下降0.4％，而且下降幅度较小。同期，其他欧洲国家的房地产价格平均上涨4.3％。

英国脱欧的不确定性导致伦敦贸易意愿下降。根据LonRes的数据，2018年英国伦敦的房屋周转率同比下降了14％。来自伦敦的房屋交易萎缩已逐渐影响周边地区，英国皇家特许测量师学会短期内对英国房价的预期已跌至1999年以来的最低水平。

在亚洲，在2018年第四季度，新加坡的住宅价格在过去六个季度中首次下跌。根据新加坡市区重建局今年1月初公布的数据，新加坡私人房价在2018年第四季度下跌0.1％，而优质城市地区的房价下跌1.5％。

融资紧缩在许多国家房地产市场降温的背后，有一些共同因素，如贷款利率上升，融资紧缩和经济放缓迹象。

路透社报道称，由于抵押贷款利率上升以及土地和劳动力短缺，美国房地产市场已经调整，这导致房地产库存紧缩，房屋价格上涨、。尽管2018年12月工资上涨3.2％，超过房价自2012年以来首次上涨，但经济学家警告说，美国2017年底的税制改革减少了抵押贷款利息和房地产税减免，从而减少了所有权的吸引力的家。据“抵押新闻日报”报道，美国30年期固定贷款利率在2018年10月曾一度突破5％，触及8年来的新高，使借贷成本大幅上升。该指数在2018年12月下跌，从月初的4.85％下跌至年底的4.61％，但仍然处于同比高位，这不利于房地产市场的扩张。

在澳大利亚，澳大利亚房地产行业协会首席执行官肯·莫里森（Ken Morrison）表示，由于融资前景紧缩（、），房地产行业正在放缓，这对经济前景并不乐观。调查显示，维多利亚州和新南威尔士州的信心指数跌幅最大，过去12个月债务融资可用性预期下降了20个指数点; 2011年住房资本增长预期降至-23指数点。这是年度调查开始以来的最低水平。受访者认为，未来一年融资的可用性将进一步恶化。

自金融危机以来，加拿大房地产市场大幅上涨，但也导致房地产相关债务急剧增加。自2008年以来，加拿大的住房债务已从居民收入的150％上升到2018年的178％。在过去18个月中，加拿大央行已经五次加息，对负债累累的购房者的财务压力有所增加，新房预计2019年销售额将放缓。与此同时，抵押贷款压力测试也导致许多居民成为风险较高的私人抵押贷款机构。

根据新加坡金融管理局的最新数据，在2018年的前11个月，新加坡的住房贷款增长率放缓至1.9％，不到2017年4.2％的增长率的一半。7月5日， 2018年，新加坡金融管理局、由国家发展部和财政部联合宣布，从7月6日起，额外买方的印花税税率将提高5至15个百分点，贷款限额将收紧。新加坡政府表示此举旨在降低房地产市场，并使房价保持上涨，与经济基本面保持一致。

前景谨慎

路透社一位房地产专家调查显示，今年美国房价上涨预计将与经济放缓相呼应，专家认为房地产交易已经达到顶峰。根据Fannie Mae的报告，认为合适的购房时间下降了12个百分点至11％的受访者比例，而认为适合出售的人数增加了1个百分点至36个百分点。 ％。展望未来，消费者预计2019年房价将继续放缓。

对于英国房地产市场，最乐观的英国抵押贷款机构之一哈利法克斯预测，2019年英国房价预计将上涨2％至4％。然而，去年11月英格兰银行认为在最坏的情况下，“不同意离开欧盟”将导致英国房价下跌30％。然而，由于英国对住房的需求强劲以及抵押贷款利率低至、，大多数机构预测今年英国的房价将保持稳定或略有下降。即使“没有同意离开欧盟”，房地产市场可能是短期的。脑震荡，但不太可能崩溃。

此外，分析师认为，由于外国人购买房屋的限制，澳大利亚、加拿大等国家将很难从房地产流入中获得支持。在澳大利亚，莫里森表示，外国投资者已被拒绝，信贷供应紧张，最大的住宅市场正在迅速减弱。去年第四季度，澳大利亚新房市场的外国投资者仅占6.5％，远低于2014年下半年的16.8％。虽然主要国家的房价已经降低，但一些国家和地区的房地产市场仍然保持着繁荣的未来。例如，去年欧洲一些国家的房地产市场保持增长，这表明全球房价没有普遍下降。