智汀国际 | 首提房地产长效机制方案 “一城一策”或成核心

近日，省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专项研讨班在北京开班。习 近平总书记在开班式上发表讲话指出，要全面做好住房市场调控等工作，“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

智汀国际发现，有关国内房地产调控的政策口径正在发生微妙转变—与此前相比，长效机制后多加了“方案”二字，而过往建立、研究或构建长效机制的表述也已进化到“稳妥实施”。

中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强对时代周报记者指出：“房地产长效机制已经提了很长一段时间，过去中央的表述从‘加快建立’到‘构建’，从逻辑上看，这次专题会上换成‘稳妥实施……方案’的表述，这就明确地向社会传达了一种信息，即中央关于房地产长效机制已经取得突破性进展，目前已经形成具体方案，下一步就是如何‘稳妥实施’的问题。”

从概念到方案历时六年

早在2014年3月，中共中央、国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，其中就提出“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制”。“长效机制”首次进入大众眼帘，但此时还集中在“房地产市场‘调控’长效机制”。

2015年4月召开的第十八届中共中央政治局会议，开始转变思路，长效机制的着力点由“调控”转变为“健康发展”，提出“建立房地产健康发展的长效机制”。

此后，关于长效机制的概念越来越清晰，思路也越来越明确。

“经过长期编制和反复讨论，房地产长效机制已经得到高层认可并将逐步转向实施阶段。尤其是此次对长效机制的措辞调整，可以看作是一个实质性的进展。”广东省住房政策研究中心副主任陈洋对时代周报记者说。

“长期机制并非凭空而来，而是从过去监管政策的经验和教训中不断提取出来。它不仅是历史的延续，也是有效的一部分（包括某些限制性行政措施）城市）政策会议。有可能继续实施，并且还将重新设计未来的新蓝图，特别是在“不要生活、且不止一个”的指导下创新新机制，壳牌研究院院长杨贤玲向时代周刊记者介绍，长期机制不是一成不变的，将在此前调整的基础上不断调整和优化。

那么长期机制计划将包括哪些内容？

“这个方案必须涉及从土地开发到市场销售的各个方面，包括房地产立法、财政、税收、统计、监管等领域;应围绕'家庭不炒'的发展，制定或改进相应的商业住房制度、公共住房制度、出租住房制度，进一步完善土地招标制度、创新房地产金融体系等;包括一些基本的制度安排，以及需求控制政策，即预先限制措施应该是根据市场情况，城市政策不排除在一些地区长期承受更大压力。“王业强详细分析指出。

“稳定”实施风险控制

在1月21日预防和解决重大风险专题研讨会上，对房地产开发长效机制的总体描述是：“各地区和地区要平衡稳定增长与风险防范的关系，把握节奏和强度。我们将实施房地产市场稳定健康发展的长效机制。我们必须加强市场精神分析，做好评估政策引入对金融市场的影响，善于指导期望。要加强市场监管，加强监督协调，及时消除隐患。“

王业强指出，这里的“稳定”一词意味着与房地产长期机制相关的政策措施应该确保房地产市场在时机上“平稳健康”，并且政策措施不能保证。房地产市场的健康稳定发展将被推迟。直到时机成熟。同时，它也表明中央政府目前对房地产市场的态度是“寻求稳定”，既稳定了土地价格又稳定了市场预期。

“稳定”一词不仅是实施长期机制方案的必要前提，也是2019年国民经济工作和住房建设工作的主题。在去年12月底举行的中央经济工作会议上，今年的经济工作提出了“进一步稳定就业、稳定金融、稳定外贸、稳定外资、稳定投资、稳定预期”的要求。在同月举行的全国住房和城乡建设工作会议上，还提出了2019年全国住房建设工作“稳定地价、稳定价格、稳定预期”三个稳定目标。

数据显示，经过2016年9月30日此轮的严格控制，中国房地产市场的房价上涨趋势得到遏制，市场已进入稳定的发展轨道。

根据国家统计局公布的数据，去年12月一线和二线城市新建商品住宅和二手房销售累计增幅低于同期去年。三线城市新建商品住宅的累计平均价格与去年同期相同。累计平均增幅扩大，房地产市场稳步健康发展。

虽然我国去库存工作取得了一定成就，大多数城市库存处于低位，但不排除这一两年受各地供应加大、市场遇冷等情况影响，整体库存有反升的威胁。

数据显示，截至2018年12月末，监测的主要城市库存总量环比上升9.0%。重点检测城市中，福州升幅较大，达25.42%，宁波次之，升幅约20%，北京、上海和温州库存升幅也超过了10%。

杨现领分析，2019年楼市的风险有三个，包括三四线与部分二线再次去库存的风险、高房价的泡沫风险、与房地产相关的潜在金融风险。

与此同时，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也对时代周报记者指出，我国房地产业存在“一放就疯”的特点，需要警惕“失控”风险。

王业强指出，方案实施的前提是“稳妥实施”，也就是说，任何政策措施的出台都要以房地产市场健康平稳发展为前提。这样看来，预测将会是“中央出台指导性政策，各地方根据实际情况从中央提供的方案中选择性制定相应的政策措施，因城施策，确保市场稳定。此外这个方案的推进是不一致的，时间上有先后，力度上有轻重，措施上有差异” 。

“一城一策”或成核心

面对各地千差万别的市场状况，因地制宜、松紧有别，但目标一致就成为时下落实房地产调控政策的特点。

在中央经济工作会议提出2019年的住房工作要坚持“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”之后，“因城施策”“一城一策”就成为我国房地产热门词汇。

前述多位专家分析认为，此次稳妥实施长效机制方案，“一城一策”也会成为核心。

“稳妥实施的核心在于落实‘一城一策’，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央的‘房住不炒’的大方向下进行，接受中央的指导和管理，同时地方也会承担相应的责任，”杨现领进一步指出，“只有这样，‘一城一策’才能实现它的两个核心目标：给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”

时代周报记者梳理发现，截至目前，已有河南、浙江、福建、长沙、成都等省市宣布将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

但与此同时，时代周报记者也注意到，上述各地发布的“一城一策”相关信息，发现大多数城市目前只是提出了概念和方向性要求，并未出台具体的“一城一策”方案。

实际上，各地的“一城一策”规划除常规性提出“三稳”目标、“房住不炒”、“平稳健康发展”等方向性要求外，部分地方也会围绕“一城一策”下的房地产调控如何做，提出局部措施，包括“落实地方主体责任”“加强供需双调节”“加强房地产市场监管检测和调控工作”“运用住宅用地、金融、财税等政策‘组合拳’”“保障房、租赁房托底”等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，从目前已经发布“一城一策”试点的城市来看，主要还是二线城市，目前全国各地的政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，预计接下来市场的定调比较清晰，在“一城一策”上会有较多动作。

除了已经宣布进入“一城一策”试点的城市，近期各地政策调整也呈现出“因城施策”的特点—各地房地产市场政策出现分化，有的地方在收紧，有的地方在适度放松。

在山东菏泽打响取消限售第一枪之后，多个城市政策出现松动，比如广州调整商服限售、青岛暂停摇号。但也有城市加强调控，比如海口限售加码、深圳在政府工作报告里重笔提及地产调控。

严跃进预测，“一城一策”接下来可能会有新的内涵，一是各地会根据自身楼市情况，形成比较丰富的调控内容，大体上以“常规内容+松绑内容+规范内容”相结合，比如说在土地供应和住房保障、限购限售等政策、房地产交易秩序等方面进行一些调整。二是各地会从实际出发，形成差异性内容，比如后续各地会结合自身楼市情况，在开发环节、销售环节有所创新，部分地方也会和区域相结合，针对区域的用地情况，适当调整土地出让条件等。