智汀国际 | 日本房地产罕见出现 “冰火”两重天

近年来，日本房地产市场出现了一种特殊现象：一方面，东京等主要城市的房价继续上涨，日本房地产经济研究所于2018年8月公布的数据显示，东京23个地区的新公寓平均价格为每套7287万日元，达到1990年泡沫经济破灭以来的最高点。另一方面，部分地区的空置率急剧上升了，房价继续下跌。房子里几乎没有人来咨询。即使个别地方政府已经采取措施，只要符合申请条件，就可以用来吸引人们。分析人士认为，日本房地产市场出现了一个奇怪的现象，冷热互为“冰火”两个极端。

智汀国际了解到，随着日本经济的缓慢复苏以及东京申办奥运会的成功，需求增长，东京房地产市场的销售和价格逐渐回升。特别是日本银行长期实施超宽松货币政策，导致近年来日本大城市的房价上涨。根据日本房地产经济研究所发布的统计数据，2017年底东京第23区每套公寓的平均售价为7089万日元，比上年增长6.9％，每年增加183万日元。平方米。到2018年6月，它已经上升到每套平均价格7828万日元，每平方米120万日元。如果将公寓折叠成70平方米的套房，每套公寓的平均价格为8400万日元，这是自1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价格。

住宅市场不仅热销，而且办公空间也很受欢迎。智汀国际查询到日本主要中介公司San Ghost Business发布的数据，东京闹市区的办公空间供不应求。在室内装修尚未完工后，一些新办公楼已被预订。

然而，日本欧力士公司总经理井上先生认为，虽然日本房地产市场不会暴跌，但未来一到三年内将会有所调整。如果日元升值至100日元至100日元的水平，外国投资者持有的部分房产将被拍卖，房地产市场将在奥运会结束后进行调整。

虽然大城市的住房价格继续上涨，但由于人口下降，许多偏远地区，小城镇甚至东京的一些偏远地区，房地产价格下跌，闲置住房继续增加。对于一些地方政府而言，这已成为一个令人头痛日本内务省发布的统计数据显示，2013年日本有820万个无人居住的空置住房。根据野村研究所去年8月在日本发表的一份研究报告，该国的闲置房屋数量已增加到1000万套，约占日本6063万套房的六分之一。该报告还认为，根据目前的出生率和人口流动，到2033年，日本的闲置住房将增加到1995年，而闲置率将达到27.3％。

为了减缓人口流动，减少闲置住房带来的问题，一些地方政府已经采取激励措施吸引中青年定居，有些政府甚至出台了放弃单户住房的政策。距离东京市中心约80公里的东京Odomomachi去年推出了三个单户住宅，面积为300至500平方米，可供愿意入住并满足其招聘要求的申请人免费使用。但是，注册的截止日期已经过去，没有人来申请和解协议。

各种因素帮助东京的房地产价格继续大幅上涨，首先，日本中央银行长期实施超宽松的货币政策。资本市场资金充足，许多资金流入房地产市场。其次，近年来日元的平均汇率处于较低水平，外国投资机构的大量资金已进入。第三，东京申办奥运会是成功的。投资者对奥运会前的房地产前景持乐观态度，奥运效应增加了需求。第四，日本中产阶级对新居住的偏好也促成了对新公寓的需求。由于资金充裕且需求强劲，东京市中心旧建筑的重建工作正在全面展开。

虽然东京等大城市地区的住宅价格继续上涨，但日本全国的出生率已经下降，人口继续流向东京、大阪和名古屋等大都市区。许多城镇和中小城市人口减少，当地城市的住房市场可供选择。超过需求，一些交通不是很方便，物业不完整，虽然物业的价格仍在下降，仍然很少有人感兴趣。它不仅没有门出售，而且也没有租赁需求，只能闲置。

业内人士认为，大城市和经济发达的地方核心城市有许多资源优势，如资金、教育、科、人才等，虽然生活成本高，但仍然吸引了很多年轻人流入，他们将支持大城市住房市场。 。智汀国际认为另一方面，随着出生率的下降，当地中小城市的人口将继续流失。人口下降将导致日本当地城镇的住房闲置问题变得越来越严重。