智汀国际 | 传统商业街区的困境与转型

商业街区，或者街区式商业，又被称为Block街区，是一个从国外引入的概念。它起源于意大利，流行于英国、法国等欧洲的广大地区。街区式商业的形态以及它引导的生活方式，已经在全球范围内得到广泛的认可。尤其是引入中国后，往往被当作一个城市的形象名片和精神场所。

起源于城邦文化的欧洲城市，与中国传统城市在形态肌理上，有着本质的区别，因此，当商业街区这一形态嵌入到中国传统的城市肌理中，伴随而来的是两种文化的叠合、冲突与融合。所以，旧城改造中的商业街区开发，是对两种文化肌理的叠合与冲突的应对。

传统街区主要是指城市在经历了长期的历史积累和发展演变，由传统建筑、街巷及公共空间构成的居住性聚居区。

传统街区代表着城市的历史文脉，是城市的特色空间和重要的文化遗产。研究中一般认为传统街区是城市历史风貌相对完整并具有生活真实性的地区。

传统商业街区现状

传统商业街区曾是城市当中最具活力的空间，也一度成为城市经济生活的中心。然而，当前由于自身产业功能老化、新商业模式兴起、居民消费结构升级等因素的多重叠加影响，传统商业大都面临发展停滞甚至衰败的困境和尴尬。

1、受电商冲击严重

电商的价格优势是其最致命的武器，逐步蚕食了传统商业的市场份额。

2、经营成本增加

首先，随着我国房地产行业的发展，传统商业街区的场地租赁费用逐年增加，而又位于商圈里最旺的地方，那就是贵上加贵，租金的上涨使得传统连锁商的经验成本不断攀升，直接导致商品的单位成本增加，利润进一步减缩。

3、经营模式单一

根据美国零售专家麦克提出的零售轮转理论，传统商业街区的变革具有周期循环特性。开始时，新的商业街区企业往往以低价吸引消费者，增加销售额，然后再通过开设新店，连锁经营，以规模效应优势占据市场。

然而这种模式容易模仿，从而导致传统商业的产异化和创新不足，容易造成消费的“审美疲劳”。所以，随着市场竞争的加剧，传统商业已经告别了高利润增长的阶段。

传统商业的局限性

1、产业固化，发展动力丧失

传统商业街区的零售、批发和贸易等商贸业发达，以批发市场、大卖场、沿街商店及专卖店等为主要业态，依靠人流的汇聚、商品的售卖及渠道的价格差赚取规模化利润，充分迎合了商品竞价、比价的传统消费需求。

但随着居民消费升级、新商业模式兴起及互联网技术的快速发展，传统商业街区越来越难以适应城市商业发展的新要求。

2、空间老化，载体更新滞后

传统商业街区往往具有街区建筑密集、商业与居住功能混杂的特点，使得空间改造和更新的难度较大。

在传统商业转型的背景下，街区的未来发展存在不确定性，政府也缺乏足够的动力，这使得传统商业沿线的空间载体功能落后、建筑普遍老化。

3、环境恶化，发展特色消失

传统商业街区大多沿街自发形成，追求面街商业空间的最大化，这就导致商业空间与交通空间重叠，这在当前追求商业消费品质的时代已然成为传统商业的环境短板。同时，传统商业街区盈利模式追求商品售卖空间的最大化，牺牲了部分开敞空间。

如何转型

1、“街”到“街区”，场所精神核心的树立

商业街与商业街区最大的区别在于，商业街可以依托于城市磁极而存在，而商业街区需要树立自身的磁极。如果孤立地存在，成为单一线性空间，那么会因为缺少空间节点与开放空间，便不能作为“城市会客厅”承载起城市的公共活动，这也将会限制旅游体验和休闲消费的加深。

因此，传统肌理商业街区的改造，需要进行肌理重构，树立新的磁极，也就是区域的场所精神核心，实现从“街”到“街区”的转变。

2、功能进行匹配性转换

传统肌理片区的改造，往往同时承担着文化传承的职责。而城市肌理作为城市文化的重要载体，在商业街区化改造中，需要得到比较严格的保护，因此，在“保护”与“重构”的矛盾下，匹配性的功能转换，是平衡这一对矛盾的有效方法。

匹配性的功能转换，赋予了传统肌理以现代的功能和更高的价值，也就是，让保护本身产生了“生产力”，提升了附加值。

3、以局部嵌入的方式，进行空间改造

   中国传统的城市肌理与现代商业街区的需求存在着与生俱来的冲突。在功能匹配性转换的基础上，进行局部的嵌入式改造，也是传统肌理商业街区化改造规划的重要手法。

4、嵌入式肌理重构

在指向性强、单一磁极的城市结构下，传统肌理片区表现出来的空间特质是均质的、依附性的、缺乏核心的。而现代商业街区作为城市一个独立的休闲区域，要求自身具有象征性与场所感。因此，在现代化改造中，需要对肌理进行重构。兼顾文化传承职能的同时进行嵌入式的重构，是传统肌理片区商业街区化改造的常用手法。

5、传统商业街区经营+电商

品牌联营模式对中国商业发展影响深远，造成了传统商业经营的日趋同质化。在电子商务环境下，传统商业经营进行自营模式的战略转移，同时开启全渠道零售，这就要求传统商业经营更加注重差异化的市场定位。进行差异化的市场定位，促进经营的差异化，促进线上与线下业务的协调发展。

线上线下价格的不一致会导致网店抢夺实体店顾客资源、贬低实体店企业形象、损害供应商品牌形象以及影响企业顾客忠诚度的渠道冲突产生。因此，传统商业经营开展电子商务需要加强与品牌供应商的谈判，签订定价协议，促进并实现线上线下价格的同步。

最后

传统商业街区是城市街道的重要组成部分，不仅为人们提供旅游观光、公众休闲、消费购物、餐饮娱乐等多种活动的场所，更是城市物质景观和人文景观的集中体现。因此，传统商业街区的转型，是一个涉及物质空间、社会、经济、文化等诸多方面的系统性问题。

当前我国日益进步的经济、政治和社会环境，在为传统商业街区的转型带来机遇的同时，也带来了挑战。商业街区的改造的首要命题，是如何树立新的精神磁极、和场所核心。街区转型毕竟是一个动态演进的复杂过程，仅仅依靠规划的编制是不够的，还需要扎实有效的实施策略及对街区发展动力的深入研究。只有以审时度势的态度和动态开放的眼光进行思考与行动，才能适应时代的变化。